생산관리와 보전관리의 비교

생산관리와 보전관리의 비교

토지 투자를 위해 공법을 공부하다보면 의미는 대강 암기를 하듯 이해하였는데, 속뜻을 몰라 투자로 연결이 잘되지 않는 경우가 있다. 

특히 개발을 유도하기 위한 주거지역, 상업지역, 공업지역 등은 의미가 쉬운 반면 관리지역과 녹지지역은 그 의미에서 투자의 맥을 잡아 내기가 처음엔 쉽지 않다.

토지투자라는 것이 결국 당장의 가치보다는 장래의 가치를 보고 투자하는 것이다 보니, 투자를 하는 시점에 개발을 유도하는 용도지역의 토지(주거,상업,공업지역) 보다는 장래 개발압력이 높아져 주거, 상업, 공업지역의 용도지역이 될 토지가 좋을 것이다. 

이러한 용도지역 상 주거, 상업, 공업 지역을 시가지 지역이라고도 하는데, 이러한 용도지역으로 변경될 후보군에 있는 지역이 녹지지역과 관리지역이라 하겠다.

녹지지역과 관리지역의 의미는 잠시 제쳐 주고 녹지지역 중 생산녹지와 보전녹지, 그리고 관리지역 중 생산관리지역과 보전관리 지역을 비교하고 어떠한 토지가 장래성이 더 있는지 살펴보자.

용어를 검색하니 각 용어 다음과 같이 나온다.

생산녹지 - 용도지역 중 녹지지역의 하나로, 주로 농업적인 생산을 위해 개발을 유보할 필요가 있는 지역으로 국토해양부장관·특별시장·광역시장이 지정하는 지역을 말한다.

보전녹지 - 녹지지역 중 하나로 도시의 자연환경·경관·산림 및 녹지공간을 보전할 필요가 있는 지역을 말한다.

생산관리 - 용도지역 중 하나로, 농업·임업·어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하거나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기 곤란한 지역으로 국토해양부장관·특별시장·광역시장이 지정하는 지역을 말한다.

보전관리 - 관리지역 중 하나로 자연환경 보호, 산림 보호, 수질오염 방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위해서 보전이 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정해서 관리하기가 곤란한 지역을 말한다.

여기다 보태어 설명하길 건폐율과 용적율, 그리고 건축가능한 건물의 종류를 열거하는데 그친다. 그래서 투자를 어떻게 하라는 건지? 그에 대한 답은 찾을 수 없다.

지금처럼 산업화되기 이전에 우리나라의 주된 산업은 무엇이었을까. 농업이다. 주된 산업이 농업이고 교통이 발달하지 않았으니 농지 인근에 사람들이 모여 사는 마을이 생겨나고 그리고 가까운 곳에 산도 있었을 것이다. 이를 그림으로 나타내면 아래와 같다.

다시 투자의 관점으로 돌아와 생각해 보자. 마을이 있는 곳, 농지로 이용 중인 곳, 산으로 쓰이는 곳, 이 세 곳을 용도지역으로 살펴보면 마을은 주거지역과 상업지역 (간혹 계획관리지역이나 자연녹지지역의 취락지구도 있다.

모르면 패스),

농지는 생산녹지지역 또는 생산관리지역, 산지는 보전녹지나 보전산지지역이다. (물론 농지나 임야이면서 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 상 농림지역이거나 자연환경보전 지역인 경우도 있지만 이들은 지금 이 글에서 논하는 대상이 아니다.)

그리고 토지에 투자를 한 다는 것은 매입 당시는 주거지역과 상업지역이 아닌 녹지지역이거나 관리지역이었는데, 도시지역의 수요가 커져 (이 글에서는 주거지역과 상업지역으로 쓰이는 마을이 커졌다고 하는 게 쉽겠다.) 일부 녹지지역이나 관리지역을 도시지역으로 편입시켜 마을로 쓸 가능성이 있는 토지를 골라내는 게임인 것이다.

당신이 머릿속으로 위 그림을 보고 마을이 커지면 농지를 마을로 바꾸겠나, 산지를 마을로 바꾸자고 하겠나. 힌트를 드리자면 농지는 대체로 평지이고 산지는 거의 다 경사도가 있는 산이다. 당연히 평지인 농지라고 해야 맞다. 

게다가 우리나라는 쌀이 남고 또 쌀 시장 개방을 앞두고 있다. 농지에 대한 수요도 줄고 있다는 말이다.

이제 투자의 포인트가 보인다. 시가지로 편입될 가능성이 큰 녹지지역이나 관리지역이 토지 투자의 주된 대상인데, 헷갈리는 것은 생산OO 이냐 보전OO이냐 였는데, 평지인 생산OO지역이 훨신 가능성이 커 보인다.

그런데 공부할건 생산관리지역이나 생산녹지지역보다는 보전관리나 보전녹지가 훨씬 할게 많다. 규제가 만기 때문이다.