목장용지(초지법)에서의 전원주택 인허가 해설

목장용지(초지법)에서의 전원주택 인허가 해설

-제주도 사례

목장용지는 초지법에 의하여 조성된 목장용지와  개별전용허가를 받아 용도변경이 된 목장용지가 있다.

오늘 중점적으로 다룰 부분은 초지법에 의하여 조성된 목장용지입니다.

목장용지를 소유하고 있고 올해 주택건축을 위한 개발행위허가를 신청하려 합니다.

목장용지는 모두 건축허가가 불가한 것으로 알고 계셔서 답답함에 같이 공부할 겸 글을 올려드립니다.

결론을 말하자면 초지법에 의하여 조성된 목장용지에 주택건축이 가능합니다. 

단정지어서 '가능합니다'라고 말하는 이유는 3가지의 방법이 있기 때문입니다.

거의 대부분분들이 목장용지는 단독주택 허가가 '절대' 불가라고 말합니다.

하지만 그렇지 않습니다.  목장용지에 주택건축이 가능한 것이 법령에 의한 근거가 있습니다.

왜? 목장용지에 주택건축이 불가하다고 다들 알고 있는지가 이해가 안됩니다.

어떤 분은 30년이 넘어야 건축이 가능하다고 도 말합니다. 이 또한 ???

목장용지에 그런 제한은 전혀 없습니다..

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위에서 언급한 3가지 방법으로 주택건축허가를 받는 방법을 설명할 근거법령은 초지법 제23조 / 제24조의2  와  초지법시행령 제16조2 에 의한 근거입니다.

  

제23조(초지의 전용 등)

① 이 법에 따라 조성된 초지의 전용은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로 한정한다. <개정 2015.7.24.>

  1. 중요 산업시설, 공익시설, 주거시설 또는 관광시설의 용지로 전용하는 경우 <!--[endif]--> 

  2. 「농지법」 제2조제2호에 따른 농업인이 건축하는 주택의 용지로 전용하는 경우

  3. 농수산물의 처리·가공·보관 시설 및 농수산시설의 용지로 전용하는 경우

  4. 농작물재배용지로 전용하는 경우. 다만, 과수용지 외의 용지로 전용하는 경우에는 경사도 15도

      이내의 초지만 해당한다.

  5. 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제162조에 따라 제주투자진흥지구로

      지정하기위하여 전용하는 경우

  6. 「경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법」 제4조에 따라 경제자유구역으로 지정하기 위하여

      전용하는 경우

  7. 「지역특화발전특구에 대한 규제특례법」 제9조제1항에 따라 지역특화발전특구로 지정하기 위하여

      전용하는 경우

  8. 「중소기업창업 지원법」 제2조제1호에 따른 창업을 위하여 전용하는 경우

  9. 그 밖에 시장·군수·구청장(특별자치시장 및 특별자치도지사는 제외한다)이 특별시장·광역시장·도지

      사와의 협의를 거쳐 특히 필요하다고 인정하는 시설의 용지로 전용하는 경우 또는 특별자치시장·

      특별자치도지사가 특히 필요하다고 인정하는 시설의 용지로 전용하는 경우

 

② 제1항에 따른 초지전용을 하려는 자는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 초지전용의

    면적 또는 경계 등 대통령령으로 정하는 중요한 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다.

 

③ 제2항에도 불구하고 초지조성이 완료된 날부터 25년이 지난 초지를 전용하려는 경우에는 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다. 신고한 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다.

 

④ 국가 또는 지방자치단체가 초지를 공용 또는 공공용 시설의 용지로 사용하기 위하여 전용하려는 경우에는 제2항 및 제3항에 따른 허가 또는 신고를 갈음하여 시장·군수·구청장과 협의하여야 한다. 협의한 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다.

 

⑤ 제2항 및 제3항에도 불구하고 이 법에 따라 조성된 초지를 「축산법」 제2조제1호에 따른 가축을 기르기 위한 축사(이 법 제2조제1호에 따른 축사는 제외한다)의 용지로 사용하려는 경우에는 초지전용의 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 초지를 전용할 수 있다.

 

초지법>제24조의2(초지로서의 관리가 불가능한 초지에 대한 조치)

① 시장·군수·구청장은 초지가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 이를 초지에서 제외할 수 있다.

1. 제23조를 위반하여 허가받지 아니하거나 신고 또는 협의를 하지 아니하고 전용한 초지 또는 부정한 방법으로 전용허가를 받고 전용한 초지로서 그 보전이 불가능한 경우

2. 다른 법령에 따른 사업시행으로 초지 이용의 여건이 변화하여 해당 초지를 관리하는 자가 그 관리를 포기한 경우

3. 관리자가 없거나 있어도 분명하지 아니한 초지

4. 초지조성이 완료된 날부터 25년이 지난 초지로서 재해나 그 밖의 부득이한 사유 없이 2년 이상 계속하여 관리·이용되지 아니하는 초지

5. 그 밖에 초지의 기능이 상실된 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

 

② 제17조제1항에 따라 국유지·공유지를 대부받아 조성한 초지가 제1항에 따라 초지에서 제외된 경우에는 해당 재산관리청은 대부계약을 해지할 수 있다.

 

 

초지법시행령 > 제16조의5(초지의 기능이 상실된 초지)

법 제24조의2제1항제5호에서 "초지의 기능이 상실된 경우로서 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. <개정 1996.8.8, 1999.6.30, 2015.7.20>1. 천재·지변으로 인하여 초지가 유실되거나 매몰되어 초지로 복구할 수 없는 경우2. 삭제 <1999.6.30>3. 그 밖에 초지로 유지할 수 없어 초지조성허가 이전의 상태로 환원하는 경우

[본조신설 1992.1.30]

#_ 주택건축허가가 가능한 구체적인 근거

1. '주거시설'로  전용허가 가능

 : 초지법 제23조 1항 1호에 의하여 <주거시설>로 전용이 가능합니다.

현재 <주거시설>의 해석범위가 농림축산부에 의하면 대지조성사업 또는 주택건설사업으로 개발사업을 할 경우 전용허가를 해주고 있습니다.  

 : 초지법에 의하여 조성된 목장용지의 경우 25년이 안되었으면 전용허가를 받으시면 됩니다.

 : 초지법에 의하여 조성된 목장용지의 경우 25년이 지났으면 신고만으로 가능합니다. (법 제23조 3항

   에 의거) 

 : 주거시설의 대지조성사업 또는 주택건설사업은?

   _ 대지조성사업 : 10,000㎡ (3,025평) 이상 면적을 신청

   _ 대지조성사업자 등록된 개발법인에서 인,허가 및 공사를 시공하면 됩니다.

   _ 면적은 10,000㎡ (3,025평)이 넘어야 하고, 대지조성의 개별주택건축필지는 수(數)는 규정하고

      있지 않습니다.

   _ 대지조성사업의 경우, 주택건축 없이 대지조성으로 지목이 대지로 변경되며, 건축 의무기간이 없습

      니다. 

   _ 인,허가 용역비는 10,000㎡ (3,025평)의 경우 평당 3-4만원을 계산하시면 됩니다.(공사비 별도)

   _ 주택건설사업은 생략~(꼭 주택을 건축하여야 할 필요경우가 아니면 대지조성사업 권장)

2. 법 제23조 1항4호에 의한 농지로 전용을 받아 준공을 득한 후 주택허가를 받아 건축하는 방법입

     니다.

  : 이 방법은 절차가 필요한 사항으로 별다른 제한 사항이 없습니다.

  : 목장용지 - 농지로 전용 - 개별주택허가 신청의 절차를 요합니다.

  : 이 방법으로 농지로 전용하고자 하는데 있어서 제한사항은 없습니다.

  : 초지법에 의하여 초지조성을 완료한지 25년 이내에도 가능합니다.

  : 단, 초지조성비를 국가에서 지원받았다면 이를 반납하여야 합니다.

  : 그리 큰 비용이 들지 않습니다.

3. 초지로서 관리가 불가능한 초지의 경우 본래의 지목으로 환원하고~ 

  : 법 제24조2의 1항4호에 초지조성이 완료된 지 25년이 지난 초지로서 2년이상 관리,이용되지 않았

    다면 초지에서 제외할 수 있습니다.

    초지를 2년이상 관리하지 않은 상태로 방치한 후, 초지성조 이전의 상태로 환원하는 것입니다.

    초지조성 전에 임야였다면 임야로 환원됩니다.

 : 법 제24조2의 5호를 보면 '초지의 기능이 상실된 경우'라는 법조문이 나오면서 <초지법시행령 16조5

   의 3항에 초지의 기능이 상실된 초지에 대하여 언급이 되고 있습니다.  초지조성이후 25년의 경과와

   는 무관하게 초지로 관리 이용하지 않고 있다면, 언제든지 초지조성 이전

   의 지목으로 환원 할 수가 있습니다.  

 : 초지조성 이전의 지목으로 변경된다면, 용도지역이 건축이 가능한 관리지역이라면  변경 후 건축허가

   가능합니다.

위와 같이 목장용지는 주택건축허가가 가능합니다.

초지법은 농림축산부에서 관할하는 법령으로  제주도에서는  제주도조례에 초지법에 대한 별다른 제한사항을 두고 있지 않습니다.

초지법과 시행령 外 다른 초지관련 법령은 없습니다. 제주도도 마찬가지 입니다.  

* 위에서 살펴봤듯이 초지법에 의하여 조성된 목장용지가 건축이 안된다는 것은 전혀 근거 없는 소문일

   뿐입니다. 

# 위 초지법에서  세심히 살펴보아야 할 부분은

   초지법 제23조1항 1호에  '주거시설'입니다.

  '주거시설'이란 과연 무엇일까요?

  '주거시설'을 <대지조성사업> 또는 <주택건설사업>으로 한정짓는다면 그 근거는 어떤 법령일까요?

  '농림축산부' 담당자와  '주거시설'의 해석으로 유선통화하면서 '주거시설'에 단독주택이 해당이 안되

   냐고 물어보니 '그런 것은 아니다'라고 합니다.  단지, 초지법 제23조 1항 2호에 주택에 대하여는

   '농가주택'은 전용할 수 있다고 명시하였기 때문에 당연히 법제23조1항1호

   의 주거시설에는 단독주택이 해당이 안된다는 것입니다. 해서, 단독주택은 건축허가가 안된다는 근거

   법령을 명확히 알려달라고 질문하니 초지법이 워낙 오래된 법령이라서 특별한 근거법령이 없다고

   합니다. 해석이 법령에 의한 것이 아닌 담당자 자의적인 해석으로 볼 수 밖에 없을 정도로 참 묘합니

   다.

2015년 6월  경기도에서 농림축산부로 질의서를 보낸사실이 있었습니다.

그 답변을 2015년 6월 26일 농림축산부에서 경기도로 보냈었습니다.. 당시는 현재 담당자가 아닌 다른 분이셨더군요.

아래 내용은 경기도에서 각 시군에 공문으로 발송하여 업무에 참고하도록 하였었는데 그 내용은~

# 질의 : 초지법에 의하여 조성된 초지에 건축법 시행령 3조/5조 관련 단독주택용지로 전용이 가능한지

             의 여부

# 답변 : ~  산업시설은  중요산업시설이라고 하는 반면 '주거시설'에 대하여는 규모나 시행주체에 대하여는 별도로 제한하고 있지 않습니다. ~ 따라서 제반규정과 입법취지를 종합해 볼때 위 질의의 단독주택용지로 전용하기 위해 초지전용신청을 주택법 16조에 따른 주택건설사업이나 택지개발촉진법 9조에 따른 택지개발 사업실시계획승인을 받아 추진하는 시설용지가 아니라는 이유로 불허하는 것은 개인의 사유재산권행사를 현저히 침해하여 과잉금지의 원칙에 반할 수 있음을 알려드립니다.

                   

현재 초지법 제23조의 '주거시설'의 범위에 대하여 법제처에 법령해석을 요청하였고, 농림축산부 담당자에게 위와 같은 질의를 보낸 상태입니다. 질의한지 오래되었는데 아직 답변이 없네요..

요지는 초지법에 의하여 조성된 목장용지라도  '단독주택' 건축을 불허할 근거법령이 없다는 것입니다.

답변이 오는데로 알려드리겠습니다.

일단, 초지법에 의하여 조성된 초지라도  대지조성사업 또는 농지로 전용하거나, 25년이 지난 초지라면 초지조성 이전의 지목으로 환원하는 등 다양한 방법으로 주택건축이 가능함을 위 초지법령을 근거로 알려드렸습니다.

결론 : 초지법에 의하여 조성된 초지.. 건축허가 가능합니다.