레저여가형 토지투자 실무

레저여가형 토지투자 실무

농촌지역에서 할 수 있는 농촌관광시설의 종류는 매우 많지만 귀농하거나 귀촌한 사람들이 주로 하는 일은 민박이나 전원식당(카페), 캠핑장 등이다. 귀촌자들이 할 수 있는 농촌관광시설의 종류에 따른 개발의 인허가 및 규제사항, 개발 방법 등에 대해 알아보았다.

 

1. 개발에 따른 유의 사항

 

1) 자연친화적인 개발을 할 것

       - 자연환경과 지형에 순응하여 개발(절토, 성토, 축대 등 최소화)

       - 계곡이 형성된 곳에 건물을 배치하지 말 것(평창 폭우 사례)

       - 습지에 건축물을 배치하지 말 것(건강과 관련)

       - 하천가의 경우 홍수 시 대책이 있을 것(자라섬 캠핑장 침수)

       - 바닷가 해일, 태풍 고려한 배치계획

       - 자연을 성형 수술하지 말고 메이크업(화장) 할 것

       - 넓은 마당을 만들기보다 아름다운 자연을 가꾸는 게 자산가치 증가에 도움

 

2) 자연환경 +건축외관 + 실내인테리어 + 주변조경이 조화를 이룰 것

       - 자연을 다룰 줄 아는 전문가에게 조언이나 단지 설계를 의뢰

       - 상호 부조화 시 사업에 성공할 확률은 극히 낮아짐

       - 국내 및 해외 성공사례를 면밀히 분석, 관찰해보면 공통적으로 4가지 요소가 잘 조화를 이루고 있으며 여기에

         운영자 마인드까지 갖추면 금상첨화임

 

3) 자금규모, 운영 능력에 맞게 개발 할 것

       - 무리한 투자나 욕심은 금물이며 능력 이상의 개발시도로 망하는 경우 대다수

       - 은행 융자는 토지가치의 30% 이내에서 만 활용(과다 융자 시 경매로 넘어갈 확률이 매우 높음)

 

4) 내가 선호하는 개발 보다는 고객이 선호하는 개발을 할 것

       - 내가 황토집을 좋아한다고 해서 고객이 황토집을 좋아하는 것은 아니다.

       - 고객 타킷이 정해졌다면 해당 고객층의 선호도를 철저히 분석하여 개발에 반영

       - 연령대, 가족, 단체, 커플 등 대상 고객을 명확히 하여 특성에 맞게 개발

       * 홍성 새울터 개발 사례(펜션+기업연수원+황토집+자연치유+힐링센터+텐트촌+카라반+?)

 

2. 관련법규에 대한 기본 이해

 

1) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(용도지역 구분)

      [자연환경보전지역]

      - 대부분 공원지역으로 개발 및 건축행위 불가

      - 현지 무주택 농어민에 의한 농어가 주택만 제한적으로 가능함

      - 그린벨트와 유사하여 영업행위 허가가 불가

      [농림지역(농업진흥지역, 보전산지)]

      - 현지 거주 무주택 농어민에 한하여 농가주택, 축사, 창고만 신축 가능

      - 땅값이 아주 싸지만 펜션이나 까페 등 대부분 개발 불가로 가급적 피할 것

 

      [관리지역(계획관리, 생산관리, 보전관리 지역으로 세분화 됨)]

      - 대부분의 관리지역에서 민박형 펜션은 가능

      - 숙박시설이나 음식점 등은 계획관리지역에서만 가능함

      - 캠핑장의 경우는 모든 관리지역에서 가능함