전용허가와 형질변경의 차이 학습

전용허가와 형질변경의 차이 학습

대부분 토지투자자들은 '농지전용허가'와 '토지형질변경허가' 개념 자체부터 혼동하고 있다.

우선 도시지역과 비도시(농촌)지역으로 구분하고 이해하셔야 하는데....

도시지역은 사람이 사는 곳이기에 개발위주이며 개발계획(도시계획)이 있고 전국 토의 16%에 해당된다.

또한 용도지역이 주거/상업공업/녹지지역의 4개 용도지역이 있고 따라서 주/상/공/녹은 도시지역에만 있는것~!

허나 비도시지역인 농촌지역은 자연이 살기에 개발위주가 아닌 보전위주이며 그래서 도시계획과 같은 개발계획이 수립되지 아니한 지역이고 전 국토의 84%이다.

이 비도시(농촌)지역의 용도지역은 관리/농림/자연환경보전지역이고 이 3개 용도지역으로 지정된 곳은 당연 비도시지역일뿐 아니라 개발계획이 수립되지아니한 곳이기도 하다.

따라서 우선 대상토지가 도시지역에 있는 토지인가 비도시(농촌)지역에 있는 토지인가를 먼저 방점하고 그 다음에 법에서 원하는 절치로 들어 가야한다~!

우선 도시지역은 개발위주 지역이라 법에서 개발을 독려(?)하고 있는데 그 방법이 3가지 이라고 생각하시라.

첫째-도시계획사업(국토계획법),  둘째-도시개발사업(도시개발법), 셋째-도시정비사업(도정법)

바로 해당토지가 도시지역에 있는가 비도시지역에 있는가를 먼저 확인하고 그 다음에 면적별로 점검하는데...

예를 들면 도시지역인 주거/상업/공업지역의 토지라면 이미 개발위주이기에 별도 절차없이건축허가의 개발행위허가로 가면 된다.

즉, 농지전용과 산지전용 절차를 생략하고 없다는 말이다.

허나 도시지역의 녹지역과 비도시(농촌)지역의 3개용도(관리/농림/자연환경보전지역)인 경우 내용이 복잡해 지는 것~!

이때 쉽게 이해하자면~!면적이 보통인가 면적이 중규모인가 아님 면적이 매우 큰가 이다.

왜 이리 애매한 표현을 쓰는가 하면 도시개발사업에 얼마는 일정 규모라는 용어 때문이며....

따라서 3천평(1만㎡) 이하의 소규모인 경우 개발행위허가로....그 이상인  3천평(1만㎡) 이상의 중규모의 경우 지구단위계획으로....대규모는 도시개발사업으로 가라는 말~!

우선 도시지역인가 바도시지역 내에 있는 땅인가 획인하고....면적이  3천평(1만㎡) 이하라면 으흥...'개발행위허가'로 가야하겠구먼 하고...

넘는 면적이라면 으흠...지구단위계획으로 가야하는 땅이구먼 하며...

도시지역내 땅은 1종지구단위로, 비도시지역내 땅은 2종 지구단위계획구역으로 가야하야 하는구나 라 생각하면 100점 만점에 98점~!

자...형질변경이란?

토지의 형상을 바꾸는 행위로 그 원인으로는 개발행위허가를 득하고 토지의 절토, 성토, 정지작업 등 토지의 형상이 바뀌는 행위로 농지에서는 농지전용, 임야에서는 산지전용허가를 득하고 작업 후 지목변경이 일어나는 그 자체로 이해하시라.

주변 토지는 대부분 100만원/평당 하는데 형질변경해서 200만원으로 올렸다고 봅시다~!

그걸 사람들은 나도 하겠다라 하며 그 가치를 받아드리려 하질 아니하고 부정한다.

이게 형질변경이고 그 다음 행위인 지목변경이다.

여기서 지목변경이란 반드시, 꼭, 분명히, 누가 뭐래도 형질변경이란 전제가 있어야 지목변경이 일어나는 것