토지분할의 제한과 적용

토지분할의 제한과 적용

잘 안 팔리는 땅은 쪼개어 팔라는 말이 있다. 땅을 칼질하여 많은 작은 땅으로 만들면 필지 땅 값이 작아져 일반인도 쉽게 살 수 있기 때문이다.

지주의 입장에서는 작은 땅의 단위(평,㎡)당 땅값을 높게 받을 수 있어 유리하다.

따라서 토지분할은 기획부동산이나 주택건설업자 뿐 아니라 일반인에게도 많은 관심의 대상이 되고 있다.

   

원래 토지분할은 지주의 소유권 행사로 자유스러워야 하는 것이 원칙일 것이다.

그러나 지적관리를 하는 국가의 공적입장에서 보면, 너무 잘게 짜르면 필지수가 많아져 행정상 사무번잡이 가중되고, 또 땅의 용도도 제한될 수 있다. 더구나 길도 없는 쓰지 못하는 땅을 잘게 짤라 허위 과대광고로 땅을 팔아치우는 일부 기획부동산의 행태로 인하여, 사회적문제가 야기되곤 한다.

   

그래서 현행법은 토지분할을 지주의 자유로 방임하지 않고, 토지분할허가제를 시행하고 있다.

토지분할을 개발행위허가의 하나로 포함하여 주무관청이 분할허가신청을 받아 사전에 토지분할 허가 여부를 심사한다.

국토계획법에서는 허가의 지준과 예외를 규정한다.또 지적관련법에서는 토지분할을 할 수 있는 사유를 제한 규정하고 있다, 국토계획법과 특별법(농지법, 그린벨트법 등)에서는 토지분할을 할 수 있는 최소면적을 제한하고 있다.

   

주목할 것은 근래에는 국토계획법의 위임에 따라 많은 지자체에서 토지분할을 금지 혹은 제한하는 조례를 만들어 관할 내 토지분할을 크게 제한하고 있는 추세에 있다는 것이다.

금년 2월부터 제정 시행되고 있는 제주도의 토지분할제한지침이 그 예다.

토지분할 제한 규정

 

(1) 분할사유제한

 

공간정보의 구축 및 관리에 관한 법률(제79조) 및 동 시행령(제65조)에 따라 토지분할은 다음의 세가지 경우에 국한하여 허용된다.

      1. 소유권이전, 매매 등을 위하여 필요한 경우

      2. 토지이용상 불합리한 지상 경계를 시정하기 위한 경우

      3. 관계 법령에 따라 토지분할이 포함된 개발행위허가 등을 받은 경우

 

(2) 분할절차제한

 

① 지적소관청에 신청

토지소유자는 토지를 분할하려면 대통령령으로 정하는 바에 따라 지적소관청에 분할을 신청하여야 한다.(공간정보의 구축 및 관리에 관한 법률 제79조) 토지소유자는 법 제79조에 따라 토지의 분할을 신청할 때에는 분할사유를 적은 신청서에 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 지적소관청에 제출하여야 한다.(공간정보의 구축 및 관리에 관한 법률 시행령 제65조)

② 심사 및 허가

③ 분필등기

토지분할은 부동산등기법에 따라 분필등기를 완료하여야 부동산물권변동의 효력이 생긴다.

부동산등기규칙 제75조(토지분필등기)

갑 토지를 분할하여 그 일부를 을 토지로 한 경우에 등기관이 분필등기를 할 때에는 을 토지에 관하여 등기기록을 개설하고, 그 등기기록 중 표제부에 토지의 표시와 분할로 인하여 갑 토지의 등기기록에서 옮겨 기록한 뜻을 기록하여야 한다.

절차를 마치면 갑 토지의 등기기록 중 표제부에 남은 부분의 표시를 하고, 분할로 인하여 다른 부분을 을 토지의 등기기록에 옮겨 기록한 뜻을 기록하며, 종전의 표시에 관한 등기를 말소하는 표시를 하여야 한다

 

 

(3) 토지분할은 개발행위 허가사항

 

토지분할은 개발행위 허가대상으로서, 도시지역과 비도시지역을 막론하고 전국 어디서나 지적소관청의 허가사항이다.(예외 있음)

토지분할에 관련된 개발행위 허가 심사기준에 관하여는 국토계획법시행령 별표에 다음과 같이 나와 있으며, 더 구체적으로는 국토교통부 훈령인 개발행위허가 운영지침이 있다.

 

■ 용도지역 상향(종상향)을 위한 토지분할 방지

 

2 이상의 용도지역이 인접하고 있는 경우 용도지역 상향을 목적으로 행위제한이 강한 지역의 토지를 분할하는 행위를 제한할 수 있다.

 

■ 개발행위허가를 받지 않아도 되는 토지분할

 

① 사도법에 의한 사도개설허가를 받은 토지의 분할

② 토지의 일부를 공공용지 또는 공용지로 하기 위한 토지의 분할

③ 행정재산중 용도폐지되는 부분의 분할 또는 일반재산을 매각교환 또는 양여하기 위한 분할

④ 토지의 일부가 도시군계획시설로 지형도면고시가 된 당해 토지의 분할

⑤ 너비 5미터 이하로 이미 분할된 토지의 건축법 제57조제1항의 규정에 의한 분할제한면적 이상으로의 분할

 

■ 시행령 별표 개발행위(토지분할) 허가 심사 기준

 

1) 녹지지역·관리지역·농림지역 및 자연환경보전지역 안에서 관계법령에 따른 허가·인가 등을 받지 아니하고 토지를 분할하는 경우에는

다음의 요건을 모두 갖출 것

(가) 「건축법」 제57조제1항에 따른 분할제한면적(이하 이 칸에서 "분할제한면적"이라 한다) 이상으로서 도시ㆍ군계획조례가 정하는 면적 이상으로 분할할 것

(나) 「소득세법 시행령」 제168조의3제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역 중 토지에 대한 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있다고 판단되는 지역으로서 국토교통부장관이 지정·고시하는 지역 안에서의 토지분할이 아닐 것.

다만, 다음의 어느 하나에 해당되는 토지의 경우는 예외로 한다.

1) 다른 토지와의 합병을 위하여 분할하는 토지

2) 2006년 3월 8일 전에 토지소유권이 공유로 된 토지를 공유지분에 따라 분할하는 토지

3) 그 밖에 토지의 분할이 불가피한 경우로서 국토교통부령으로 정하는 경우에 해당되는 토지

(다) 토지분할의 목적이 건축물의 건축 또는 공작물의 설치, 토지의 형질변경인 경우 그 개발행위가 관계법령에 따라 제한되지 아니할 것

(라) 이 법 또는 다른 법령에 따른 인가ㆍ허가 등을 받지 않거나 기반시설이 갖추어지지 않아 토지의 개발이 불가능한 토지의 분할 에 관한 사항은 해당 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 도시ㆍ군계획조례로 정한 기준에 적합할 것

(2) 분할제한면적 미만으로 분할하는 경우에는 다음의 어느 하나에 해당할 것

(가) 녹지지역·관리지역·농림지역 및 자연환경보전지역 안에서의 기존묘지의 분할

(나) 사설도로를 개설하기 위한 분할(「사도법」에 의한 사도개설허가를 받아 분할하는 경우를 제외한다)

(다) 사설도로로 사용되고 있는 토지 중 도로로서의 용도가 폐지되는 부분을 인접토지와 합병하기 위하여 하는 분할

(라) <삭제>

(마) 토지이용상 불합리한 토지경계선을 시정하여 당해 토지의 효용을 증진시키기 위하여 분할 후 인접토지와 합필하고자 하는 경우에는 다음의 1에 해당할 것. 이 경우 허가신청인은 분할 후 합필되는 토지의 소유권 또는 공유지분을 보유하고 있거나 그 토지를 매수하기 위한 매매계약을 체결하여야 한다.

1) 분할 후 남는 토지의 면적 및 분할된 토지와 인접토지가 합필된 후의 면적이 분할제한면적에 미달되지 아니할 것

2) 분할전후의 토지면적에 증감이 없을 것

3) 분할하고자 하는 기존토지의 면적이 분할제한면적에 미달되고, 분할된 토지 중 하나를 제외한 나머지 분할된 토지와 인접토지를 합필한 후의 면적이 분할제한면적에 미달되지 아니할 것

(3) 너비 5미터 이하로 분할하는 경우로서 토지의 합리적인 이용에 지장이 없을 것 

(4) 면적제한(분할최소면적 규제)

 

토지분할의 최소면적제한은 농지법 상 경지정리된 농지(농업진흥구역)인 경우에 2,000㎡(600평) 이하로의 분할이 금지되며, 그린벨트의 경우 200㎡(60평) 이하로의 분할이 금지죈다. 다만 국토계획법 상 묘지, 사도, 분합필, 수용보상, 도시계획시설의 경우 최소면적 제한을 받지 않는다는 예외규정이 있다.

참고로 건축법과 조례에는 건축불이 현존하는 대지의 분할에 관해 최소면적제한 규정이 있다.

 

(5) 분할갯수 및 횟수제한

 

조례에는 지역에 따라 기획부동산의 바둑판식 분할을 금지하거나, 1회 분할에 5개 이상의 분할을 금지하거나, 혹은 1년 이내에 다시 분할하는 것을 금지하는 취지의 조례규정 혹은 별도 조례 혹은 업무지침이 있는 곳이 있다.(제주도, 용인, 안성 등)