관광농원개발 사업 실무

관광농원개발 사업 실무

농어촌관광휴양단지의 사업계획에 대하여,기본 정보와 의도하시는 사업 방향에 대하여 구체적인 자료를 보지 않아서 딱 맞는 답변은 아니겠으나,아래 첨부하는 자료를 참조하시면 혹시 도움이 되실지...

목적 사업지 인근의 토목 설계 혹은 건축사 사무실에 직접 문의하시는 것이 현장 상황에 따라 더 효율적일 것 

같구요.

우선 관광농원을 개발하기 위하여 관련법을 확인해보면, 국토계획법, 산지관리법, 농지법, 농어촌정비법, 환경정책기본법, 건축법 등이 될 것입니다.

관광농원은 국토계획법에 의하여 허용되는 용도지역 내이어야 하고, 산지관리법(농지법)에 의하여 허용되어야 하며, 농어촌정비법에 의하여도 허용되어야 합니다. 

관광농원은 최소면적제한은 없고, 최대 10만제곱미터까지입니다. 농업보호구역의 농지는 2만, 일반농지는 3만, 임업용산지는 1만제곱미터까지입니다.

먼저 관광농원에 대한 농어촌정비법에서의 기준은, 위치가 농어촌이어야 하고, 

농어촌정비법 

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 

1. "농어촌"이란 「농어업·농어촌 및 식품산업 기본법」 제3조제5호에 따른 농어촌을 말한다.

5. "농어촌"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역을 말한다. 

가. 읍·면의 지역 

나. 가목 외의 지역 중 그 지역의 농어업, 농어업 관련 산업, 농어업인구 및 생활여건 등을 고려하여 농림수산식품부장관이 고시하는 지역

 

 

허가신청자는 농어업인, 농업인단체, 한국농촌공사 등이어야 합니다.(법제87조) 즉, 비농어업인(도시인)은 안됩니다.

제83조(관광농원의 개발) ① 관광농원은 「농어업·농어촌 및 식품산업 기본법」 제3조제2호에 따른 농어업인(이하 "농어업인"이라 한다), 한국농어촌공사, 그 밖에 대통령령으로 정하는 농어업인 단체가 개발할 수 있다.

여기서 농어업인은 꼭 전업농을 말하는 것은 아니지만, 겸업농은 형식상이 아닌 사실상 농업인이 되어야 합니다. 그리고 농어업인 단체란 농업법인과 농협, 수협, 산림조합 등을 말합니다.

관광농원이란 농어촌의 자연환경을 이용하여 농촌소득증대 및 친환경적 농촌(재)개발을 유도하는 것이므로, 한국농어촌공사나 기타 공익성 있는 기관에서 개발.분양하는 경우에는 규범적 기준에 의하여(행정계획을 수립하여) 분양할 것이므로 사업승인에서 분할이 가능하지만, 특정인에게 특혜가 돌아가는 개발.분양은 합리적 기준에 의하여 개발.분양할 것이므로 원칙적으로 사업승인을 해서는 안되는 것이지요.

제84조(토지 및 시설의 분양) 농어촌 관광휴양단지와 관광농원(이하 "농어촌관광휴양지"라 한다)의 개발사업 시행자가 제114조에 따른 준공검사를 받은 때에는 토지와 시설을 분양하거나 임대할 수 있다.

그런데 관광농원은 농업관련 기관 이외에는 농어업인에게만 개발이 가능합니다. 그리고 관광농원의 (영업)승계도 농어업인끼리만 가능합니다. 즉, 경매 또는 파산한 경우에도 농어업인만 운영(승계)이 가능한 것입니다.

제87조(농어촌관광휴양지사업의 승계) ③ 제1항 또는 제2항에도 불구하고 관광농원은 제83조제1항에 따른 자만 종전의 농어촌관광휴양지사업을 신고한 자의 지위를 승계한다.

또한 관광농원은 먼저 사업계획을 승인받아야 합니다. 그러므로 회원님의 사업승인이 분양을 전제로 승인된 것이라면 분양이 가능할 수 있지만, 그렇지 않으면 준공 후에 분양을 위한 분할을 할 수 없습니다. 즉, 허가권자(시장.군수)가 개인의 (사익적) 개발에 특혜를 줄리가 없겠습니다.

제83조(관광농원의 개발) ② 관광농원을 개발하려는 자는 사업계획을 세워 대통령령으로 정하는바에 따라 시장·군수·구청장의 승인을 받아야 한다. 승인을 받은 사항 중 대통령령으로 정하는 중요한 사항을 변경하려는 때에도 또한 같다.

결국, 관광농원부지를 분할하려면, 관광농원사업이 폐지되어야 합니다. 그런데 관광농원 사업이 폐지된 후에 그 지상에 건축물과 형질변경된 토지가 있을 때에 어떻게 될 것인가에 대해서는, 명확한 법규정은 없지만 유추해석해볼 수는 있겠습니다.

일단 국토계획법에 의하여 허용되는 건축물로만 용도변경이 가능할 것이며, 농지전용과 산지전용은 5년이 지나지 않으면 용도변경승인을 별도로 받아야 할 것입니다.

그리고 관광농원 개발도 환경정책기본법에 의한 사전환경성검토 대상입니다. 그러므로 용도지역별로 일정 면적 이상의 개발은 검토대상이므로 상당히 문제가 될 수 있습니다. 그런데 임야(임업용산지)인 경우에는 건축물이 없으면 3만제곱미터까지 검토대상이 아닐 수 있습니다.

마지막으로, 일부 필지는 분할이 가능한 것인지 문제입니다. 허가 후 또는 폐지 후에 분할이 되려면 다음 몇가지 조건에도 맞아야 할 것입니다. 

1. 관광농원은 20% 이상이 영농체험시설을 하여야 합니다. 그리고 건폐율. 용적률에도 맞아야 할 것입니다. (분할 후 면적이 이 기준에 맞아야 하고.)

2. 일부 부지를 관광농원에서 분할하여 제외하려면 변경승인을 받아야 하는데, 5년 이내에는 개발행위허가기준과 전용기준에도 맞아야 할 것입니다. 

3. 건축물을 짓지 않고 농지 또는 임야로 사용한다면 가능할 수도 있을 것입니다만, 실익이 있으려면 추후 농지전용 또는 산지전용이 된다는 보장이 있어야 합니다. 

즉, 용도지역에서 허용될 것을 대비하여, (형질변경된 부분을 원상복구하는 것은 아니므로) 사전에 추후 개발행위(건축)허가기준에 맞도록 미리 준비해야 할 것입니다.

결론지으면, 사전에 분양목적으로 분할하여 사업승인을 받지 않았다면 허가 후에 분할 분양은 불가능하고, 5년 이후에 관광농원을 폐지(축소)하고 다른 용도로 사용하려면 그때 분할되는 토지의 개발행위허가 등의 기준은 신규허가기준에 맞아야 할 것입니다.

 

그리고 숙박시설이나 음식물제공 시설을 처음부터 넣지 않거나, 허가 후에 변경승인을 통하여 없앨 수는 있어도, 따로 분리(분할)하여 사용할 수는 없다는 것입니다. 

이런 행정처분에 대한 변경 건은 법이 명확하게 규정하고 있지 않으면, 재량행위이므로 법이 정한 범위를 이해하지 못하면 뜻밖의 (좋은) 결과가 있을 수도 있습니다.