제주도 개발행위허가 기준

제주도 개발행위허가 기준

제주도 도시계획조례 중   별표* <개발행위허가 기준>이 일부 강화 되었는데

 중산간지역 토지와

지하수 1등급, 2등급

경관보전 1등급, 2등급 토지 구입할 때 꼭 참고하세요~

제주특별자치도 도시계획조례 중에서~

개발행위허가기준(제24조제1항 관련)

1. 분야별 검토사항

가. 공통분야

⑴ 조수류·수목 등의 집단서식지가 아니고, 우량농지 등에 해당하지 아니하여 보전의 필요가 없을 것

⑵ 역사적·문화적·향토적 가치, 국방상 목적 등에 따른 원형보전의 필요가 없을 것

⑶ 토지의 형질변경이나 토석채취의 경우에는 표고, 경사도, 임상, 인근 도로의 높이 및 배수 등이 다음에 정하는 기준에 맞을 것. 다만,

골프장, 스키장, 기존 사찰, 풍력 발전시설 등 개발행위의 특성, 지형 여건 또는 사업수행상 매우 불합리하다고 인정되는 경우에는 위해

방지, 환경오염 방지, 경관 조성, 조경 등에 관한 조치가 포함된 개발행위내용에 대하여 도시계획위원회의 심의를 거쳐 이를 완화하여

적용할 수 있다.

   ㈎ 중산간지역은 개발행위로 인하여 그 지역과 주변지역에 지하수오염, 생태계파괴 및 위해발생 등의 우려가 없을 것.

   ㈏ 입목본수도가 50퍼센트 미만인 토지. 이 경우 판매를 목적으로 재배하는 나무와 방풍림으로 조성된 나무는 입목본수도에 포함하지 아니하고, 입목본수도는 허가신청구역안의 필지별로 산정하며 산정방법은 규칙으로 정한다.

   ㈐ 자연경사도가 20도 미만인 토지. 다만, 공공시설과 「문화재보호법」에 따른 문화재를 복원하는 경우에는 그러하지 아니하고, 경사도의 산정방법은 규칙으로 정한다.

   ㈑ ㈏ 및 ㈐에 불구하고 다음의 어느 하나에 해당하는 지역에서 입목본수도는 30퍼센트 미만, 자연경사도는 10도 미만인 토지.

       이 경우 주거지역?상업지역?공업지역, 계획관리지역 또는 취락지구는 제외한다.

            1) 해안선에서 50미터 이내의 지역

            2) 제14조제1항제6호가목 본문의 지역(가. 특별법 제294조에 따른 관리보전지역으로서 지하수자원보전지구 1등급 및 2등급

                지역과 경관보전지구 1등급 및 2등급 지역)

            3) 제14조제1항제6호나목의 지역

              제주특별자치도의 중산간지역(표고 200미터에서 600미터 사이의 지역을 말한다. 이하 같다) 이나 이 중산간지역보다 표고가

                 높은 지역 중 도지사가 특별히 보호가 필요하다고 인정하여 고시한 지역. 이 경우 도지사는 행정절차법에 따라

                 20일 동안 행정예고한 이후 제주특별자치도의회의 동의를 얻어 고시하여야 한다

제주도 중산간지역이라는 말을 많이 들어보셨을 것입니다.

중산간지역의 기준은 무엇일까요?

해발 200고지~ 해발 600고지 까지를 제주도에서 중산간지역이라고 합니다.(지자체법령에 고시)

이 중산간지역의 임야 중 개발행위허가가 가능한 용도지역의 임야라 하더라도 입목본수도가 50%가 넘으면 입목벌채가 불가하여

전용허가받기가 어렵습니다.

2015년 5월 부터 중산간지역의 입목본수도 허가 기준이 50%에서 30%로 축소됩니다.

입목본수도에 대한 참고사항은  

제주도 토지를 투자 또는 사업, 주택건축 목적으로 많이 구입하고 있습니다.

지목이 임야인 토지를 구입하고 전용(타 용도로 바꿈)허가를 받고자 할때, 개발행위허가를 신청하여야 합니다.

이때, 개발행위허가 신청서에 <사업계획서>와 <입목조사서>를 첨부하게 됩니다.  

<입목조사서>를 제출할 때, 개발행위허가 기준에 임야는 입목본수도가 50% 미만이어야 전용허가가 가능합니다.

: 다시말해서 입목본수도가 50%를 넘는다면 전용허가 불가입니다.

: 임야의 용도지역이 도시지역 또는 관리지역의 국토법 상 개발이 가능한 용도지역이라 하더라도 제주도 임야는 입목본수도가 50%를

  넘으면 개발 불가입니다.

* 입목본수도 산정방법

일반인들이 입목본수도를 산정할 수 있다면 기술자겠죠~.. 정확한 건 아니지만 간단한 체크방법은 나무의 크기, 굵기보다 나무가지로 뻣어나 숲으로 우거진(나무의 그늘)부분이 허가를 받고자 하는 토지면적의 50%를 덮고 있으면 입목본수도 50%를 초과한다고 보시면 간단합니다.

이런 임야는 용도지역이 관리지역이라하더라도 개발 불가입니다. 대부분이ㅡ 임야가 현재 다 이렇습니다..  모르고 구입하신 분들 걱정됩니다..   왜 제주도만 유난히 이런지 모르겠습니다..

* 입목본수도를 50% 미만으로 만드는 방법 중 불법훼손 조심..

자주 이런 경우를 봅니다. 임야를 구입하고 입목본수도를 낮추기 위해 임의적으로 나무를 베어냅니다. 그리고 입목본수도를 50% 미만으로 낮추어 개발행위허가(전용허가)를 신청합니다. 이런 경우 즉시 불가 통보를 받음과 동시에 사고지로 등록됩니다.

산림부서에서는 입목본수도 측정을 신청일자를 기준해서 신청일(또는 입목본수도산정일) 이전 5년전까지의 입목을 체크한 자료를 가지고 적용합니다. 즉 신청일로부터 5년 동안 어떤 사유로 입목을 벌채하였는지를 검토한 후 정당한, 적법한 사유가 없이 나무가 없어졌다면 즉시 사고지로 등록가 동시에 개발불가 통보를 받습니다...

이런 지침에 대한 세부사항이 있다고 합니다..

만일, 입목본수도가 50% 이상인 임야를 구입하였다면 즉시 숲가꾸기 사업을 신청하여 나무 가지치기를 하고, 간벌허가도 신청하여 일부 입목을 제거하기를 수차례(수년동안) 반복하여 적법하게 입목이 없어졌음에 대한 근거를 꼭 남겨 놓으시기 바랍니다.

5년동안 꾸준히 쉬지않고 이런 작업을 하여 <입목본수도>를 50% 미만으로 만들어 놓아야 전용허가가 가능합니다. 

제주도 임야 개발 쉽지 않습니다..

제주도 高지대에서 멀리 180도 펼쳐지는 제주도바다를 조망할 수 있는 별장지는 어느 누구에게나 동경의 대상입니다.

이런 곳에 주택을 짓거나 아담한 카페를 하나 건축하여 전원생활을 하고 싶은 분들이 참으로 많습니다.

특히 이런 곳에 임야를 구입하실 때 꼭!!!! 주의하시기 바랍니다.

꼭 중산간 지역의 임야를 구입하여야 한다면 전문가의 진단을 받아 전용(허가)할 수 있는 방법을 알고 난 후 구입하시기 바랍니다.

특히 소나무가 많은 임야는 더욱 주의하시기 바랍니다..

제주도에서 그동안 소나무를 살리기 위한 재선충방제 비용으로 1천억원을 쏱아 부었다고 합니다.

소나무!   제주도 삼림과에서는 사람보다 귀히 여깁니다.