천기누설 '보전임지' 투자

천기누설 '보전임지' 투자

여기서 소자본이라 함은 투자자의 자금 여력에 따라 차이가 많겠지만 대략  하한선을  5,000만원-1억선..

상한선을 1억-2억 정도를 소자본이 아닐까? 라는 생각을 해본다..

 

최근들어 부동산 가격이 많이 오르다 보니 웬만한 돈가지고는 쉽게 구입할 수 있는 부동산을 찾기가 어렵다.

특히 1-2억 이라면 10억대 이상자금으로 구입하기 보다 더욱 어렵다.

 

적은 자금으로 구입할 수 있는  작은 평수의 부동산은 구입자가 많아  

1) 가격이 높고

2)흥정이 잘 안되며

3) 매입경쟁 또한 심하다. 이런 조건으로 부동산을 구입해봐야 남는 것도 없다..

 

그렇다면 소자본으로 돈을 벌 수 있는 부동산 투자는 어떤 것들이 있을까?

단순하기도 하고, 신뢰를 필요로 하기도 하며, 때로는 과감한 결단으로 덤벼보기도 해야하는 몇가지 방법을

모두 알고있는 상식이긴 하지만 그래도 모르는 분들에게는 좋은 정보가 될까하여 소개해보기로 한다. 

 

1) 임야 中 보전임지는 좋은 투자대상..

 

보전임지가 아주 좋은 투자대상인 가장 큰 이유는 가격이 준보전임지(관리지역)의 1/3~1/10 정도로 저렴하기 때문이다.

예를 들어....

양평군 옥천면의 전원주택을 지을 수 있는 관리지역은 평당 60-70만원대이나 보전임지는 10만원을 넘는 토지가 드믈다.

보전임지가 평당 10만원 선이라 함은 기본적으로 도로는 접한 임야로 맹지는 아니다.  만약 보전임지가 맹지라면 평당

2-3만원도 간신히 받을까? 말까? 할 정도로 가격이 많이 내려간다.

 

결론 부터 말하자만 [보전임지를 구입하여 관리지역으로 만들어라]... 라는 얘기..

5만원-10만원에 구입한 보전임지가 준보전임지가 되었다면 즉시 30-40만원은 받고 처분이 가능하다.

꽤 짭잘한 재테크다.  이때 양도세가 많아 무슨 재미가 있냐는 분들은 귀담아 듣지 않으셔도 된다.

 

★ 보전임지를 구입하려 할때 몇가지 체크 사항(100% 갖추어야 할 필수조건)은

    1) 도로가 접하고 있거나 도로를 개설하여 주는 조건의 임지여야 한다

    2) 필(必)히 관리지역(준보전임지)과 접한 보전임지를 찾아야 한다

    3) 경사도가 20도 미만이어야 한다

 

★ 위 3가지 조건에 맞는 보전임지를 찾았다면 그 다음은 인,허가 대행 설계사무소를 찾아가서

    다음 사항 중 하나라도 용도변경 허가가 가능한지를 검토하여 보라

    1) 창고.. 버섯재배사.. 방목장.. 과수원.. 

    2) 개간허가

    3) 절,성토가 수반되는 수종갱신허가 또는 묘목재배지,  조경수판매사업장

    4) 종교시설

    5) 기타 연구. 수련시설

 

  주의할 점은 郡廳 인,허가 담당자는 절대 만나지 말기를 권하고 싶다.  성격이 꼼꼼하고 정확한 것을 좋아하고

  남을 믿지 못하는 사람일수록 더욱 군청의 인,허가 담당자에게 직접 찾아가 타용도로 전용이 가능한지를 묻곤

  하는데,  이러때마다 군청 담당자는 의뢰인이 상담한 토지의 지번을 기억해 두었다가 용도변경허가가 들어오면 

  즉시 반려시킨다.  

  이유는 단, 하나..  부동산 투기꾼이지 정상적인 사업을 하려는 사람이 신청한 것이 아니라는

  점이다.

  농림지역의 타용도 전용은 몇가지를 제외하고는 모두 농업인게만 허가가 가능한 것이지 타 도시에 거주

  하는 일반인들에게 용도변경이 불가한 사항들이다. 

 

  일반인들이 농림지역 임야를 구입하여 타 용도로 전용하기 위하여는 농업인의 명의를 빌려야 하는 사항이 많음을 알아야

  한다. 즉...  불법을 하지 않고서는 전용이 어려운 많기 때문이다. 

  외지인이 인,허가를 담당하는 군청직원에게 보전임지의 전용에 대하여 상담하였다면 상담한 대상지는 인,허가 담당자의 블랙리스트 관리 목록에 등록되었다고 보아야 할 것이다.  굳이 재테크의 의도를 군청에 까지 가서 노출시키지 말어야 한다.

 

 위 사항 중 창고, 버섯재배사 등 건축물을 수반하는 전용허가는 개발비용이 다소 들어가겠지만 관리지역으로 변경이 빠르다는 장점이 있고, 개간허가, 조경수재배목적 등의 인,허가는 목적사업의 준공검사 이후 5년 이내에 타용도로 전용이 불가하여 관리지역으로 변경되었다 하더라도 활용에는 시일이 많이 걸린다는 단점이 있다.

 

 적정 용도변경 대상과 방법을 잘 선택하여야 함은 중요한 사항이 될 것이다.

 

 위 사항에 부적합한 사항이 없는 보전임지가 선정 되었다면 가격을 잘 흥정하여 구입하자.  면적이 1만평이상으로 크다면 일부를 분할하여 구입하여도 된다. 보전임지는 구입자가 많지 않기 때문에 분할 구입에는 어려움이 없다.

 그렇다고 큰 임지에서 꼭대기로 잘라 구입하는 분들은 없을 것이기에 이런 점을 유의하라고는 굳이 생략한다.

 

 최근 관리지역 세분화 작업으로 산림청에서도 준보전, 보전임지를 구분하는 산지이용구분작업을 2007년 부터 실시하여 11월경 최종 고시를 앞두고 있는 상황이다.  산지이용구분작업에서 보전임지에서 관리지역으로 바뀌는 제 1순위는 임야는 타 용도로 전용받은 후 준공검사를 마친 보전임지다.  

 

 본인과 잘 알고 지내는 00분은 양서면 대심리에 보전임지를 구입하여 방목장 허가를 받은 후 공사를 마치고 목장으로 지목이 변경하였다. 그 후 5년이 지났다. 관리기간이 지난 2008년 봄...  목장이 보전지역에서 관리지역으로 용도지역이 변경되었다.

 당시 구입가격은 남한강이 조망되는 대심리의 특수성으로 평당 10만원이라는 높은 가격으로 구입하였으나 지금은 평당 100만원을 호가하는 부지가 되었다. 

 

 1억이면 10만원짜리 보전임지 1,000평을 구입할 수 있다. 

 1억이면 5만원짜리 2,000평을 구입할 수 있다. 

 

 조심스럽지만 꼭 말하고 싶은 점은  1,000평의 보전임지를 구입하여 타 용도로 전용허가를 받고서도 공사비가 아깝거나 공사비가 없어 타용도로 전용허가신청과 토공사를 못하는 분들은 구입하지 말어야 한다. 구입 후 손도대지 않는 보전임 지는 10년이 지나도 보전임지로 남아있다.

 

 참고로...

 보전임지를 방목장 또는 창고부지로 용도변경공사를 한다면 인,허가비 포함하여 대략 평당 3-4만원 정도 소요된다.

 (건축물 공사비 별도)