부재지주와 토지 보상 해설

부재지주와 토지 보상 해설

부재지주 개념

●부재지주라는 개념은 3가지 측면에서 거론된다. 첫째는 보상대상자로서, 둘째는 토지거래허가, 셋째는 세금에서이다.

●사업시행자는 보상에 있어서 부재지주에 대해서는 고민이 없다. 소위 공탁을 하면 그만이다. 또한 부재지주들은 빨리 보상을 받으려는 경향이 있고 사업시행자와 대립하기 싫어하는 경향이 있다.

●그래서 부재지주들이 보상을 제대로 받으려면 현지 주민들, 지장물 소유자, 세입자들과 긴밀히 협의하여야 한다. 토지주만 있는 대책위원회는 힘이 없다. 또한 감정 평가사 추천을 반드시 하여야 한다.

보상대상자로서 부재지주

가. 요건

(1) 원칙

● 사업인정고시일 1년 전부터,

●① 해당 토지의 소재지와 동일한 시(행정시를 포함 한다. 이하 이 조에서 같다)·구(자치구를 말한다. 이하 이 조에서 같다)·읍·면(도농복합형태인 시의 읍·면을 포함한 다. 이하 이 조에서 같다),

② 제1호의 지역과 연접한 시· 구·읍·면,

③ 제1호 및 제2호 외의 지역으로서 해당 토지의 경계로부터 직선거리로 30킬로미터 이내의 지역(2013. 12. 24. 령 개정 시 추가신설)에 계속하여 주민등록을 하지 아니한 사람(주민등록을 하였으나 해당 지역에 사실 상 거주하고 있지 아니한 사람이 소유하는 토지는 부재 부동산소유자의 토지로 본다. 다만, 질병으로 인한 요양, 징집으로 인한 입영, 공무, 취학, 그 밖에 이에 준하는 부득이한 사유로 인하여 거주하고 있지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다. 령 제26조제2항)이 소유하는 토지로 한다(령 제26조제1항).

●‘시·구 또는 읍·면’에서 ‘시·구·읍·면’으로 개정되었으므 로, ‘시·구 또는 읍·면’ 중 어느 하나를 선택적으로 연접지역을 적용하는 것이 아니며, 해당 토지의 소재지가 ‘읍·면’ 인 경우 ‘읍·면’을 기준으로 정하여야 하고, ‘읍·면’지역이 아닌 경우 시·구를 기준으로 정하여야 하고, 동(洞) 지역이 접한 경우는 동 지역 전체를 하나의 시·구로 보아야 한다(2011. 7. 22. 토지정책과-3580). 도농복합형태의 ‘구’가 설치되지 아니한 ‘동’지역(또는 ‘구’지역내 ‘동’지역)인 경우 읍·면을 제외한 당해 ‘시’지역 전부를 기준으로 연접지역을 적용하여야 한다(2006. 6. 7. 토지정책팀-2259).

(2) 예외

① 상속에 의하여 취득한 경우로서 상속받은 날부터 1년이 지나지 아니한 토지,

② 사업인정고시일 1년 전부터 계속하여 위 제1항 각호의 어느 하나의 지역에 사실상 거주하고 있음을 국토교통부령이 정하는 바에 따라 증명하는 사람이 소유하는 토지,

③ 사업인정고시일 1년 전부터 계속하여 제1항 각 호의 어느 하나의 지역에서 사실상 영업하고 있음을 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 증명하는 사람이 해당 영업을 하기 위하여 소유하는 토지는 부재부동산소유자의 토지로 보지 아니한다 (령 제26조제3항).

●거주사실의 입증은 ① 「주민등록법」 제2조에 따라 해당 지역의 주민등록에 관한 사무를 관장하는 특별자치 도지사·시장·군수·구청장 또는 그 권한을 위임받은 읍·면· 동장 또는 출장소장의 확인을 받아 입증하는 방법,

② 공공요금 영수증 등 객관성이 있는 자료에 의하여 입증하는 방법에 의한다(규칙 제15조제1항). 둘 중 하나만 입증하면 된다.

●사실상 영업행위의 입증은 ① 「부가가치세법 시행 령」 제7조에 따른 사업자등록증 및 관계법령에 따라 허가·면허·신고 등(이하 ‘허가 등’이라 한다)을 필요로 하는 경우에는 허가 등을 받았음을 입증하는 서류,

② 해당 영업에 따른 납세증명서 또는 공공요금영수증 등 객관성이 있는 자료를 모두 제출하는 방법에 의한다.

●부재지주가 되지 않으려면, 세대원 전부가 아닌 토지소유자 혼자만 당해 지역 또는 연접지역으로 전입신고 하고, 사실상 거주하거나 사실상 영업행위를 하며, 채권 보상대상 사업 및 사업장인지 판단한다.

부재지주이기 때문에 차별받는 사항

(1) 필수적 채권보상

① 토지거래계약에 관한 허가구역이 속한 시·군 또는 구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 항에서 같다), ㉡ 제1호의 지역과 연접한 시·군 또는 구, 령 제27조의2제1항)에서,

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공익사업을 시행하는 자 중, 

① 「택지개발촉진법」에 따른 택지개발사업 ② 「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 따른 산업단지개발사업 ③ 그 밖에 대규모 개발사업으로서 대통령령으로 정하는 사업

위 제3호에서 "대통령령으로 정하는 사업"이란 다음 각 호의 사업을 말한다.

① 「물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률」에 따른 물류단지개발사업 

② 「관광진흥법」에 따른 관광단지조성사업 

③ 「도시개발법」에 따른 도시개발사업 

④ 「보금자리주택건설 등에 관한 특별법」에 따른 보금자리주택사업 

⑤ 「신행정수도 후속대책을 위한 연기·공주지역 행정중심복합 도시 건설을 위한 특별법」에 따른 행정중심복합도시건설사업

③ 한국토지주택공사, 한국관광공사, 한국산업단지공단, 지방공사는,

④ 부재부동산 소유자의 토지에 대해서

⑤ 보상금 중 대통령령으로 정하는 1억 원 이상의 일정 금액(1억 원)을 초과하는 부분에 대하여는 해당 사업시행자가 발행하는 채권으로 지급하여야 한다(법 제63조제8 항).

채권보상 요건

(2) 임의적 채권보상

●보상대상자가 원하는 경우나 부재부동산소유자에 대해 실시한다.

(3) 후순위 대토권 부여

●부재지주는 대토보상 시 현지인과 경합을 하면 후순위로 된다(법 제63조제1항제1호).

부재지주에 대한 수분양권

●부재지주들이 가장 관심을 가지고 있는 것은 환지이다. 따라서 환지방식 도입, 토지상환채권 도입, 용지보상용(Ⅲ) 채권 도입을 주장하여야 한다. 부재지주가 가만히 있는데도 사업시행자가 알아서 이런 제도를 시행할까?

●협의양도인 택지 내용(클러스터형 도입), 생활대책 용지 또는 상가, 협의양도인 택지, 보상금예치에 따른 상업용지 수분양권, 대토보상에 따른 수분양권 등을 요구 하여야 한다.