공시지가 투자법

공시지가 투자법

이제까지의 비법은 토지투자의 목표를 선택하는데 있어 시점과 국가정책의 변화에 따라 개발계획들이 생성되고 진행되는 과정 중에서 중요시 해야 할 부분들에 대해서 살펴보았고, 정보획득의 방법적인 부분과 수집하고 정리하는 부분을 알아보았습니다.

 

  

이제부터는 체계적이고 좀더 과학적인 접근이 필요합니다. 투자하는데 있어서 목표 물건이나 지역, 개발소식 등을 가지고 정보획득 및 수집이 되었다면 가장 먼저 기본적인 자료조사를 하여야 합니다. 여기에서 많이 놓치는 점이 바로 '공시지가'의 변동입니다.

 

▶▶▶공시지가란?

「지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률」

(1989년 4월 1일부터 시행)에 근거해 국토 해양부 장관이 토지 이용 상황이나 주변 환경, 기타 자연적ㆍ사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 대표할 수 있는 표준지를 선정하고 적정가격을 조사ㆍ평가해 결정ㆍ공시한다. 매년 1월 1일 기준의 단위면적당(㎡) 가격을 평가하며,

전국적으로 50만 필지이다.

통상적으로 공시지가는 '표준지공시지가'와 '개별공시지가'가 있지만

여기서는 '표준지공시지가'를 의미합니다

공시지가는 토지감정의 기준이 되며 일반적인 토지거래의 지표가 됩니다. 또한 과세시가표준액과 기준시가, 감정시가 등을 일원화 함으로써 토지공개념에 의한 지가의 평가를 표준화한 것입니다. 이러한 공시지가는 매년 변동을 합니다.

 

  

물가변동과 지목변경, 용도변경, 주변환경 등 기타 자연적이고 사회적인 변화에 의해서 대부분 상승을 합니다. 이는 거래의 기준이기도 하지만 실질적으로는 시세와는 많은 차이를 보입니다.

 

  

투자자들이 주목해야 할 점은 공시지가가 어느 시점에서 가장 많이 변동하는가 입니다. 이는 주변에 비슷한 상황에 처한 곳의 변화를 살펴봄으로써 예상할 수 있습니다. 흔히들 얘기하는 계획, 착공, 준공이라는 3단계의 계단형 상승을 많이 얘기합니다. 일반적으로는 실거래가를 다 살펴볼 수 없으므로 그 실질적인 개발의 움직임을 시기적으로 적용하여 가치변동의 실익을 추정합니다.

 

  

80년대부터 국가적인 개발정책들이 발표되고 개발붐들이 일어나기 시작하면서 극소수의 권력층들이 독점했던 정보가 지주들의 극렬한 저항과 비리로 인하여 일반에 공개되기 시작하였고 그 여파는 천정부지로 치솟는 땅값에 울고 웃는 일들이 많이 발생되었습니다. 그래서 도로만 하나 뚫려도 하룻밤새에 부자가 탄생하고 점점 개발에 따른 반응이 극렬하게 나타나기 시작하였습니다.

 

  

공시지가의 변동은 분석을 하는데 있어 한 재료일 뿐입니다. 종속된 재료이기 때문에 여러 필수적인 요건들을 종합적으로 판단할 수 있는 자료들을 모아서 배치분석하고 수치를 점검하며 계획의 향방을 점치는 연습을 해야 합니다. 리스크를 많이 줄일 수 있게 됩니다.

공시지가를 읽어라

 

개별공시지가에 관한 의미가 너무 강하다보면 거래가 쉽지 않다.

신빙성 잃은 가격 때문에 매수를 꺼릴 수밖에 없는 법.

 

땅의 개별공시지가가 아파트 등 지상물과 달리 매우 낮게 책정되어 있다. 땅은 미완성 부동산이기 때문.

 

건축물이나 부속물, 공작물이 없기 때문에 각종 세금 책정 기준은 차치하고라도 공시지가를 낮게 책정, 공시할 수밖에 없다.

공시지가가 20만원이지만 거래가격이 기백만원하는 수도권 땅은 많다.

 

지상물보다 미래가치에 기준점을 맞추기 때문이다.개별공시지가와 거래가격 및 시세와 별 차이가 없는 지상물과 달리 땅의 개별공시지가와 거래가격은 현격한 차이가 있다.

 

이는, 변수가 많은 땅의 역할에 대한 기대수치가 과다하다는 의미.즉, 잠재력과 잠재성을 함께 보는 것이다.

이 때문에 공시지가에 대한 중개사들의 가격 책정은 다르다.

 

의견이 분분하다.한 지역에서도 가격 정하는 기준선이 다르다.

해당 땅이 있는 지역의 개발청사진을 기준으로 시세를 정하는 사람이 있는가하면 땅의 용도지역과 지목에 한정해 시세를 정하는 사람도 있다.

 

의견 차이가 다양해 가격도 다양하다. 다 다르다.가격을 자기들 멋대로 책정한다. 땅 사기가 많은 이유도 된다.

개별공시지가의 의미는 세금 책정 시, 자료로 상용하기도 하지만 시세 반영 자료로 상용한다.

 

허나, 기획부동산에서도 공시지가가 높은 맹지나 미개발지역의 땅을 판매하고 있어 투자자를 헷갈리게 만든다.

개별공시지가가 100% 믿을 수 있는 가격의 참고자료는 아니라는 뜻이리라.

 

땅의 개별공시지가는, '공시'의 의미를 크게 둘 필요 없는 '거짓가격(짝퉁가격. 착한 가격이 발생할 수 없는 이유)'인 셈이다.

개별공시지가의 특징은, 개별성과 개성이 강하다는 것이다.

 

전국적으로 개발예정지역이 난발하고 있는 가운데 개별공시지가는 해당지역 주민들에게 토지수용가격을 책정하는 자료로 잘 써먹고 있는 형편이다.