비도시지역 용도지역의 세분

비도시지역 용도지역의 세분

용도지역이란 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리 및 도시기능의 증진을 도모하기 위해 서로 중복되지 않게 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다. 2003년 1월 1일 기존 국토이용관리법과 도시계획법이 통합되어 국토의계획및이용에관한법률 이 새로 제정 시행되었습니다. 기존 준농림지역과 준도시지역을 통합하여 관리지역이라는 새로운 용도지역으로 지정·고시하고 있습니다.

용도지역은 이렇게 새롭게 제정된 관리지역과 기존에 있던 도시지역, 농림지역, 자연환경보전지역 네 가지로 구분되어 있습니다. 

용도지역의 구분

■ 도시지역 
주거환경, 산업기능, 상업시설, 녹지공간 등 사람들의 일상생활을 영위하는 주된 공간으로 체계적인 개발·정비·관리·보전이 필요한 지역을 말합니다. 주거, 상업, 공업, 녹지 네 가지로 세분되어 있고, 각 지역에 따라 건폐율과 용적률이 다릅니다. 

■ 관리지역 
종전의 준도시지역과 준농림지역이 합해진 것으로 개발 가능성이 있는 지역을 말합니다. 
관리지역에는 보전, 생산, 계획 세 가지의 세분지역이 있지만 현재에는 그 범위가 아직 구체화되어 있지 않습니다. 국토의 27%가 이 관리지역이며, 범위가 방대하고 용도가 다양하기 때문에 구체적인 용도를 확정하기 위하여 현재 다시 세분화작업을 하고 있습니다.

그 중 계획관리지역 은 도시지역으로 편입이 예상되는 지역 또는 자연환경을 고려하여 제한적인 이용·개발을 하려는 지역이므로, 투자 용도에 적합한 지역입니다. 
관리지역의 세분화에 대해서는 아래에 자세히 설명하겠습니다. 

■ 농림지역 
도시지역 외지역의 농지법에 의한 농업진흥지역 또는 산림법에 의한 보전임지 에 해당되는 지역으로 농림업의 육성과 보전을 위한 지역입니다.

이 지역에서는 농어가주택과 초등학교, 발전소, 청소년 수련관, 청소년 문화의 집, 유스호스텔 등의 건축물만 지을 수 있고 건폐율은 20% 이하, 용적률 80% 이하입니다. 

■ 자연환경보전지역 
자연환경, 수자원, 상수원, 생태계, 문화자원의 보전과 수산자원의 보호, 육성이 필요한 지역으로 개발이 극히 제한된 지역을 말합니다. 
농어가주택이나 초등학교 등은 지을 수 있습니다. 이 지역에서는 건폐율 20% 이하, 용적률 80% 이하입니다. 

관리지역 세분화 

수도권과 광역시, 광역시 인접 시군은 2005년 말까지, 기타 시군은 2007년 말까지 토지적성평가 에 따라 관리지역을 세분화해야 합니다.

그 중 1, 2등급은 보전관리지역으로, 3등급은 생산관리지역으로, 4, 5등급은 계획관리지역으로 편입됩니다. 
개발이 끝났거나 절대 보전이 필요한 곳에 우선적으로 개발등급(5등급), 보전등급(1등급)을 부여하고, 나머지는 개발성，보전성，농업성 등을 평가해 등급화 할 예정입니다.

관리지역이 세분될 때까지 관리지역의 건폐율 및 용적률은 각각 40%와 80% 이하의 범위 안에서 특별시ㆍ광역시ㆍ시ㆍ군ㆍ도시계획조례가 정하는 바에 의하게 됩니다.

일부 수도권과 광역시 지자체에서는 이미 토지적성평가에 대한 주민공람을 실시했습니다. 향후 일정 등 세부적인 정보는 관련 지자체에 문의면 됩니다. 

▲ 보전관리지역 
자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등 보전이 필요하나 주변 여건상 자연환경보전지역으로 지정관리가 곤란한 지역ㆍ준농림 내 촌락이 형성되어 있지 않은 얕은 산지 등 준농림 중 자연환경이 잘 보존된 지역이 해당됩니다.

기존 준농림지의 50% 정도가 해당되며 건폐율 20% 이하, 용적률 80% 이하로 건축이 가능합니다. 
단독주택이나 초등학교의 건축이 가능합니다. 

▲ 생산관리지역 
농업, 임업, 어업생산 등을 위해 관리가 필요하나 주변여건상 농림지역으로 지정 관리가 곤란한 지역입니다. 소규모 농어촌지역, 농지주변, 취락지구로 지정이 안 되는 농어촌 지역 등입니다. 기존 준농림의 30%가 편입될 것으로 보입니다. 
건폐율 20% 이하이며 용적률 80% 이하 규모로 건축이 가능하며 단독주택과 초등학교, 소매점(330평 미만), 창고시설(농ㆍ축ㆍ임ㆍ수산업 관련) 등을 지을 수 있습니다. 

▲ 계획관리지역 
도시지역으로의 편입이 예상되는 지역(대도시 주변 반경 40㎞ 이내) 또는 자연환경을 고려해 제한적 이용, 개발을 하려는 지역으로 계획적이고 체계적인 관리가 필요한 지역이 해당됩니다. 기존 준농림의 20%가 여기에 해당됩니다.

건폐율 40% 이하, 용적률 100% 이하이며 단독주택, 운동장, 묘지관련시설, 제1종 근린생활시설(휴게음식점 제외), 제2종 근린생활시설(제조업소, 일반음식점, 단란주점 등 제외), 의료시설 (종합병원ㆍ병원ㆍ치과병원ㆍ한방병원 제외) 등은 지을 수 있습니다.