농지투자 후 농지은행을 활용하라

농지투자 후 농지은행을 활용하라

 

많은 회원들이 농지투자를 하고 고민하는 점이 바로 후관리다. 대부분의 투자자들은 외지에 살고 잇음으로 짧게는 1시간에서 2시간거리의 땅을 직접 경작하는게 힘들다. 재촌자경을 하는게 농지법이지만 자경을 안하더라도 지역주민이 농사를 짓는다면 문제는 안된다. 하지만 그것도 신경쓰지 않으면 나도 모르는 사이 방치되어 휴경지로서 불이익을 받을수 있다.

방법은 지역주민에게 부탁하는 것이 가장 많이 활용되고 있지만, 농지은행을 통해 안정적으로 맡기는 방법이 있다. 한국농어촌공사에서는 농지은행을 통해 직접 농사를 짓기 어려운 사람의 농지를 위탁받아 자경할 농업인들에게 빌려주는 사업을 진행하고 있다.

농지은행사업은 농지법 시행일(1996년 1월 1일) 이후 취득(증여포함)한 농지는 원칙적으로 지주가 경작을 해야 하지만 불가피한 사정으로 인해 이행할 수 없다면, 경작을 원하는 농업인에게 임대함으로써 서로 이득을 챙길 수 있는 윈-윈사업이다.

토지 소유지가 직접 경작을 하지 않을 시 농지처분명령과 함께 처분할 때까지 매년 이행강제금으로 해당 농지 공시지가의 20/100을 납부해야하는 법적의무가 면제된다. 더구나 농지은행에 8년 이상 위탁할 시 보유기간에 따라 6~38%의 양도소득세율이 적용돼 세금 부담이 크게 줄어든다. 

임대위탁이 가능한 대상 농지는, 농지법 시행일(1996년 1월 1일) 이후에 취득해 개인이 소유하고 있는 ‘농지법’ 제2조 제1호에 해당해야 한다. 그리고 실제 농업경영에 이용되는 전·답·과수원 등이고 농업용 시설이 가능해야 한다.

대상에서 제외되는 농지로는, 한 필지 또는 동일인이 소유하는 서로 연접한 2필지 이상의 농지로서 그 면적이 1,000㎡ 미만이어야 한다. 또, 주거·상업·공업지역의 농지도 불가하고 농지전용허가를 받거나 신고한 농지도 해당되지 않는다.

각종 개별법에 따른 개발계획구역 및 예정지 내의 농지와 자연재해로 형질이 변경되거나 유휴화돼 농작물의 경작에 부적합한 농지도 안된다. 그리고 농지법 제6조 제2항 제3호에 따라 주말·체험영농 목적으로 취득한 농지, 농지처분의무통지 및 농지처분명령을 받은 농지도 대상이 될 수 없다.

농지은행에 위탁하는 방법으로는, 한국농어촌공사 및 농어촌종합정보포탈시스템, 농지은행 등의 인터넷 접속과 직접 방문을 통해 진행할 수 있다. 보통 계약기간은 5년 이상이며, 계약기간 만료 후 동일인에게 재계약한다면 3년 이상이 가능하다.

수탁수수료의 경우는 5,000㎡ 미만은 12%, 5,000㎡~10,000㎡ 미만은 11%, 10,000㎡~20,000㎡ 미만은 10%, 20,000㎡~30,000㎡ 미만은 9%, 30,000㎡ 이상은 8%를 해당 농지 연간 임대차료에 적용해 매년 부과한다.

 

여러 사정에 의해 농지투자를 했음에도 농지를 경작하기 힘들게 된다면 농지은행은 임차인을 물색하거나 임대료를 징수하는 관리를 대신해주기 때문에, 농지관리에도 부담감을 줄일 수 있다는 점을 기억하자.

다만, 농지투자시 토지가 투자 목적의 매각이 우선인지, 양도인지 반드시 염두해야한다. 위탁을 진행하게되면 8년간의 계약기간이 시작됨으로 중도 매각 시 배상금을 지불해야하기 때문이다. 만약 보유기간을 길게 잡고 농지투자를 한다면 농지은행을 통해 양도세 혜택을 얻는 것도 한 방법이다.     

농지은행 활용법

돈을 맡기는 곳’이라는 말을 들으면 연상되는 기관이 있다. 바로 은행이다. 은행은 물론 돈을 빌려주고 그 이자를 받기도 하지만 기본적으로는 고객의 예금을 맡아주고 그에 상응하는 금리를 적용, 이자를 주는 곳이다.  

 

그런데 돈이 아니라 ‘땅’을 맡길 수 있는 은행도 있다. 바로 한국농어촌공사(이하 공사)가 운영하는 농지은행이다.

이 은행에서는 땅을 맡기면 적당한 임차인을 찾아줘 임대수익을 내주거나 심지어 적당한 곳을 찾아 매각해 주기도 한다.  

 

잠깐 언급하고 넘어가자면 농지은행은 농지를 기반으로 하는 다양한 사업을 벌이고 있다. 농지와 관련된 사업은 대부분 진행 중인 것으로 보이는데, 대표적인 사업으로는 농지임대 및 매매수탁, 농지매입비축, 농지교환 및 분합, 과수원매매(임대차) 등이 있다.

 

농지은행은 이처럼 토지를 매개체로 하는 공급과 수요의 중개기능을 담당하고 있어, 낙찰받은 땅의 사용수익 계획이 없거나 계획이 있었지만 여기에 차질이 생긴 낙찰자들에게도 훌륭한 대안 중 하나가 될 수 있다.

농지은행을 이용하는 기본적인 구조는 은행과 비슷하다. 쉽게 말해 농지은행이 은행처럼 농지를 빌릴 사람을 찾고,

그 뒤에는 마치 부동산중개사무소처럼 소유자와 임차인 간 임대차계약을 중개하는 개념으로 이해하면 편하다. 은행과 중개사무소 기능이 합쳐져 있는 것이다.

즉, 예금주랄 수 있는 농지 소유자가 농지은행에 농지임대를 위탁하면 농지은행은 그 농지를 사용할 임차인을 물색, 선정하고 임대차 계약을 제안하게 된다.

임차료 역시 이 과정에서 농지은행이 사전에 임차인과 협상을 진행한 뒤, 농지 소유자에게 제시하고 의사를 묻게 된다.

 

이렇게 해서 결정된 임차료(연간 기준, 수탁수수료 5% 공제)는 소유자 계좌로 지급약정일에 이체된다.

특히 임차인이 지급약정일까지 임차료를 내지 않을 경우에는 공사에서 대신 지급한다.

단 임차료는 「영농규모화사업 업무지침」에 따라 공사에서 정한 임차료 상한을 초과할 수 없다.

 

여기까지 읽은 독자 중에는 무조건 농지를 낙찰받아 농지은행에 맡기겠다는 성급한 생각을 하는 분도 분명 계실 수 있다.

그러나 농지은행이라고 ‘땅 파서 장사(?)하는 것’ 은 아니다.

농지은행이 제시하는 조건에 부합하는 농지만 이 같은 계약이 가능하다는 점을 알아야 한다.

 

농지은행에 임대를 위탁의뢰할 수 있는 농지는 실제 농업경영에 이용되고 있는 전과 답, 과수원으로 한정된다. 여기에 부속된 농업용 시설도 함께 위탁이 가능하다.

 

아울러 위탁이 제외되는 농지 조건도 분명히 규정돼 있다.

 

대표적으로 1000㎡ 미만 소규모 농지는 위탁이 불가능하며 2인 이상이 공유하는 농지 일부분의 위탁도 불가능하다.

이 밖에 자연재해로 형질이 변경되거나 유휴화되어 농작물 경작에 부적합한 농지, 소유권 이외 권리나 처분상 제한이 있는 농지 등도 위탁이 불가능하다.

 

요컨대 실제 농사를 지을 수 없는 상태 안좋은 농지라거나, 농지에 부속된 권리관계가 명확·안전하지 않아 임차인의 정상적인 사용에 제약이 걸릴 공산이 큰 농지는 대부분 이런 위탁계약을 체결할 수 없다고 보는 것이 올바른 이해일 것이다.

 

따라서 농지은행을 통해 사용수익을 내는 방안 자체에만 몰두한 나머지 농지은행이 받아주지 않을 농지에 입찰표를 써내는 행위는 실로 앞뒤가 뒤바뀐 어리석은 것일 수 있다.

법정지상권이나 분묘기지권, 유치권 등 특수권리가 설정된 토지 역시 농지은행이 받아주지 않을 공산이 크다. 

 

그러므로 농지은행에 대해 경작에 문제없고 권리도 정상적인 토지를 낙찰받은 후 마땅한 사용수익 방안이 없을 때 활용 가능한 하나의 방안 정도로 인식하시면 좋을 것 같다. 농지은행에 관한 보다 자세한 내용은 농지은행 홈페이지(링크)를 참고하시기 바란다.