새로운 토지수요 트렌드'캠핑야영장'업

새로운 토지수요 트렌드'캠핑야영장'업

요즘 레져 시장은 캠핑이 대세다. 

우리나라의 캠핑인구는 대략 300만명. 캠핑 산업 매출은 지난해 6000억원대로 증가하며 가파른 상승세를 보이고 있다. 

아웃도어 시장 등 관련 시장도 급성장 중이다. 생활의 여유가 나아지며 레져인구가 많아지고 주말이면 산과 계곡을 찾아 가족단위의 캠핑족들로 넘쳐나고 있다. 

혼자 베낭을 짊어지고 떠나는 백패킹도 의미있고  4륜구동의 SUV에 트레일러를 매달고 떠나는 캠핑도 낭만적이다.

추세를 반영이라도 하듯 요즘 중개업소에 야영장이나 오토캠핑장 등을 문의하는 사람들이 많다. 

시골에 정착하여 농사를 짓는것도 좋지만 경치좋은 강가나 깊은 계곡에 오토캠핑장을 설치하고 수익사업으로 투자를 하려는 이들이 많다는 의미이다. 

정부에서는 산지의 70%를 '산악관광진흥구역'으로 지정해 대규모 휴양시설이 들어설 수 있도록 허용할 예정이다. 숙박·음식점은 물론 골프장 등 스포츠·위락시설도 설치할 수 있게 법을 개정한다고 한다. 

캠핑장이나 야영장에 관심있는 이에게 희소식이 아닐 수 없다.

 

먼저 야영장(캠핑장)의 인허가에 대해서 살펴 보자.

야영장이나 오토캠핑장을 하고자 하는 규모나 면적에에 따라 인허가 내용이 달라질 수 있다. 

텐트 정도만 설치하는 소규모의 경우 농지(전·답)나 임야 등에도 가능하다고 보면 된다. 

그러나 카라반 등을 설치하고 기본 시설을 갖추는 오토캠핑장이라면 얘기가 달라진다. 

농지의 경우 농지전용허가를 받아야 하고 임야의 경우도 산지 전용을 받아야 한다.

대지, 창고부지, 주차장 부지, 관광지구, 숙박지구 등으로 되어 있다면 비교적 수월하게 가능하다. 

관리사무실, 전기 공급, 계수대, 조명, 샤워실, 화장실, 주차장 등은 기본이다. 

전기시설과 상하수도는 도로를 따라 지중으로 매설하고 각 캠핑 사이트마다 연결해주어야 한다.

 

농지에는 농지법에 따라 농지전용 허가를 받아 최대 1만㎡이하까지 부지를 조성할 수 있다. 

계획관리지역이나 도시지역의 자연녹지의 농지라면 비교적 수월하게 일반야영장이나 자동차야영장으로 허가가 

가능하다.

생산관리지역/보전관리지역이라면 청소년 수련시설로 일단 허가를 받은 후 추후에 야영장 등록이 가능하다. 

농림지역의 경우에는 인허가가 불가능하므로 농어촌정비법에서 관광농원사업승인을 받은 뒤 적당한 시기에 변경할 수 밖에 없다. 

관광개발지구일 경우 당연히 캠핑장 시설이 가능하고 관광진흥법상 자동차야영장 시설기준을 충족한다면 관광진흥개발기금 대출도 받을 수 있다. 

지자체의 조례에 따라 약간의 차이가 있을 수 있으므로 사전에 담당부서와의 상담은 필수.

인허가는 생각보다 까다롭지 않지만 사전에 담당부서의 실무자와 기획과 운영, 관리에 대한 조언을 듣고, 군청이나 시청앞의 설계사무소나 측량설계사무소와 시전조율을 하여 주도면밀하게 진행하는게 요령. 민원실에 지자체의 사전심의제도를 활용하여 미리 인허가 가능성을 알아보는것도 좋겠다.

 

좀더 구체적인 등록기준을 알아본다면, 오토캠핑장은 관광진흥법의  관광객이용시설업으로 법이 정한 등록기준에 적합해야 한다.

건축물 바닥면적이 500㎡ 이하여야 하고 주차시설은 자동차 1대당 80㎡ 이상, 휴식공간과 상·하수도시설, 전기시설, 통신시설, 공중화장실, 공동 취사시설이 있어야 한다. 

이런 시설을 설치하는 경우 건축허가도 당연히 병행해야 하지만 경우에 따라 이동식 컨테이너나 조립식 가건물로 인허가를 피해가는 방법도 있다. 

진출입로는 2차선 이상을 확보하여 원할한 교행이 될 수 있어야 한다. 

캠핑장 시설은 하천을 포함한 임야나 농지인 경우가 대부분이므로 처음부터 배치계획을 잘 세워야한다. 

기본적인 경관은 어쩔 수 없다고 하더라도 물길이나 나무의 상태 등을 살펴서 보존해야 할 곳과 훼손할 곳을 적절히 나눠 자연적인 생태공간으로 만들어야 한다.

 

캬라반은 원래 교통이 발달되지 않은 사막이나 초원에서 낙타나 말에 짐을 싣고 잣사를 하는 상인을 의미하는 말이었다. 

지금은 캠핌 트레일러나 SUV 차량에 매달아 끌고 다니는 이동식 거주 공간으로 그 의미가 바뀌었다. 

카라반을 설치해야 하는 경우는 각 공간(사이트)마다 전기시설과 상하수도,화장실을 갖춰야 하는것은 기본이다. 

각 사이트의 경계에 나무를 심거나 펜스를 설치하는것도 좋겠다.

카라반을 사면  침대와 가구, 화장실, 주방, TV 등은 기본적으로 설치되어 있으나 주방에 필요한 식기, 침구 등은 따로 구비해야 한다. 

집기와 비품을 준비하고 설비 등이 비치되면 관내 세무서에 캠핑장 업에 대한 사업자등록을 하면 사업 준비가 완료된다.

 

대부분의 야영장이나 캠핑장은 전·답이나 임야, 하천부지에 토목공사를 하고 영업을 한다. 

토지를 형질변경하고 토목공사를 거치면서 인근의 토지를 침범하여 절개하거나 불법으로 산림을 훼손하게 되는 경우가 많이 발생한다.

50cm 이상의 농지를 성토하거나 절토한다면 허가를 받아야 하고 축대를 쌓는 행위 역시 허가를 받아야 한다.

야영장을 운영하는 문제로도 법에 저촉되지 않아야 하지만 농지나 임야를 다른 목적으로 사용한다면 엄격한 법의 적용을 받을 수 있으므로 각별한 주의를 해야 한다.

 

캠핑장 최적지는 당연히 자연경관이 수려한 곳으로 강가나 해변, 깊은 계곡이나 유명한 산 근처가 좋겠지만 이런곳은 지가도 만만치 않고 이미 좋은 곳은 외지인들이 펜션이나 전원주택으로 개발하여 남아있는 땅이 없을 정도다.

요즘은 산속의 나무가 울창한 곳, 알려지지는 않았지만 테마가 있는 개성있는 땅에도 많은 이들이 관심을 기울이고 있다. 

경사가 있어 버려진 한계농지나 영농불리농지 등 오랜기간 방치된 유휴지를 활용한다면 투자금액 대비 훌륭한 캠핑장을 설치할 수 있는 길이 보일 것이다.

다만 진입로 확보가 만만치 않아 배보다 배꼽이 더 커질 수 있으므로 기반 시설의 확보가 가능한지 확인해야 한다. 농지는 비교적 경사가 없지만 임야를 개발하여 캠핑장을 설치하려는 경우 토목비용이 만만치 않다.

농지에 비해 면적대비 지가는 낮지만 땅을 활용하는 효율성에선 농지가 더 나을 수 있다는 것이다.

임야의 장점은 면적이 넓어 토목공사만 제대로 한다면 휴양림처럼 멋진 공간이 가능하다는 점이다.